ビルを所有しているならば、必ず知っておかなければいけないことがあります。
それは単にビルにたくさんのお客さんを集客してなんと埋めることだけではありません。
それ以上に重要な事は、ビルメンテナンスをすることです。
基本的にビルのオーナーにとって、ビルメンテナンスをする事はあまり考えたくない内容かもしれません。
なぜなら、お金が出て行くだけで何かプラスになるわけでは無いからです。
逆にテナント等を募集してたくさんの人が入れば、その分だけお金が入ってくるためメリットがあり積極的に行うでしょう。
他の人に危害を与えないため
ビルメンテナンスが重要な理由の1つは、まず他の人に危害を与えないためです。
ビルメンテナンスをしたいことにゆり予想されるメリットと言えば、建物が劣化しないことですがそれ以上に重要なのは人に被害を及ぼさないことです。
どのような理由が考えられるかと言えば、1つは外壁になります。
ビルの外壁は基本的にコンクリートでできており、定期的にメンテナンスをしなければ大変なことになります。
日本では大きな地震が多発していますが、最近は予想しないところで大きな地震が発生するでしょう。
東海大地震や南海大地震等は30年以内に来ると言われているものの、実はそれ以外のところのほうが早く震度6から7の揺れを観測しています。
当然東京も例外ではありません。
大阪でも数年前に震度6程度の地震がありましたが、今後もまた起きないとも言えないわけです。
名古屋は今まで大きな地震はそれほど経験していないものの、日本全国で大規模な地震が発生していることを考えればやはり警戒をしておかなければいけないところです。
メンテナンスをしない場合には外壁が崩れる可能性がある
メンテナンスをしない場合には、外壁が崩れる可能性があります。
例えばビルの目の前に大通りがある場合、そこに大きな揺れが発生してビルの1部が欠けた場合、それが下の人に堕ちてれば命を落とす可能性も否定できません。
そうすれば、ビルのオーナーは何億円と言うお金で賠償しなければいけないわけです。
仮に保険に入っていたとしても、気持ちの良いものではありません。
やはり一生償わなければいけないことを考えれば、自然災害が相手といえどもできるだけ頑丈にしておくことが重要です。
例えば、ビルはひび割れ等が発生しやすいですが15年ぐらいするとひび割れが発生している可能性があります。
コンクリートの対応年数は70年以上と言われているものの、それでもやはり経年劣化により小さなひび割れが発生しています。
これが大きなひび割れになるとすれば、台風や地震などの自然災害が重なった時や、時間が経過した時です。
つまり、小さなひび割れが発生している場合、これ以上大きくならないようにメンテナンスの計画を立てることが必要です。
対応する方法の1つは、外壁塗装をすることです。
外壁塗装は、建物の色を変えるだけでなくひび割れ等を防いでくれます。
ひび割れを防止することにより、少なくとも大きな被害が生じるケースは少なくないでしょう。
これにより結果的に、問題なく過ごすことができます。
エレベーターの設置と定期点検
外壁以外にも注意しなければいけないところがいくつかありますが、室内に目を向けてみましょう。
多くの場合、エレベーターがあります。
3階建てや5階建てのビルは分かりませんが、それ以上の高さになるとエレベーターを設置しなければ不便です。
引越し等で荷物を運ぶ場合、エレベーターがあるかどうかで入居者の数が変わってくるといえます。
エレベーターで運ばなければいけない大きなものを階段で運ぶとなれば、わざわざ入居するのはやめておこうと考える会社経営者もいるはずです。
このエレベーターは、ビルが管理すると言うよりも正確にはエレベーターの管理会社が管理しています。
つまりそのエレベーターを設置した会社が管理するわけです。
どのような管理をするかと言えば、定期点検を行います。
法定点検として1年点検はありますが、あくまでそれは必要最低限の点検であり、それ以上に重要になるのは半年や3か月点検になります。
1年点検だと、たまたま1年前に点検したときにはワイヤーがいるんでいなかったけども、それからしばらくしてワイヤーが緩んだ場合対処のしようがありません。
少なくとも大きな事故が発生してから気がつくか、それともかなり状態が悪くなった1年後に気がつく間どちらかです。
どちらになるかははっきりって幸運の女神が微笑むかどうかによって変わってくるでしょう。
幸運の女神を味方につけていれば、1年ぐらい経過してもまだ安全な状態が続くかもしれません。
まとめ
ただ幸運の女神に委ねることなく、やはり早い段階でメンテナンスをして問題点があれば修繕しておくことが重要です。
そこでオーナーとしてできる事は、法定点検以外にも定期的に点検してくれる会社に依頼することです。
あまりお金がかからないからといって、費用の安いところにお願いすると点検の頻度が長くあまり意味のない可能性があります。
後は、ビルの中にある防犯対策なども充実させておくことが必要です。
防犯対策としては、最新の鍵などを設置しておくことや人が通っただけで反応するカメラ等の設置も必要になります。
太平エンジニアリングの後藤悟志社長もビルメンテナンスの重要性に関しては注目しています。
最終更新日 2025年7月8日
